中国楼市会发生转折性变化吗

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近日《瞭望》周刊报道说楼市调控目标取得了明显效果，中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化，延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，“我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视新进城的大学毕业生和困难群体的基本生存需求。”

今后一个时期，我国部分大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。在50%的租赁解决中，40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。在企业市场租赁房中，户型结构是60平方米及以下的小户型占70%。

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这样发展下去笔者担心要回到福利分房时代。

现在主政者及高层智囊都有根深蒂固的计划经济思维，这个是改变不了，等他们退休后，中国可能迎来真正的市场化变革。

调控是政府常用手段，很早就有了，1988年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大调控，去年及今年共有300多次调控。每次调控枪口都对准房地产，因为房地产行业体量大、价值高，行业年总量超过十多亿平米，总值超过八万多亿元，牵一发动全身，宏观调节更容易。

房地产乃一国经济之支柱，而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱，评价各国经济先看股市与房市。中国的金融、资本、石油、矿产、电讯、媒体、电视、军工等行业都有壁垒，未对市场开放，而房地产是相对开放的领域。

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尽管政府热衷于房地产调控，但房地产还是政府最爱。政府不需要房地产吗？政府会不关注经济增长与底线吗？土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，政府也从高房价中获取了暴利。

土地的垄断与供应下降是房地产畸形繁荣的根源，每次调控都是在需求端进行各种限制，限购、限价、限售、限贷、限涨，而不是通过增加供应平抑房价。

政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理，人为控制违背了市场规律，造成价格的扭曲。本次政府调控史上最严，决心很大，措辞严厉。比如，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

还是让调控歇歇吧，分清政策与市场边界，市场有其自身的规律，任何干预市场都是反市场化，应该让市场发挥价格调节作用，不要迷信行政的手段。不管你调控放松还是不放松，房价该涨还得涨，该跌还得跌，不以政府意志这转移，政策对房价的影响是暂时的，历次调控，结果都是房价越调越涨。明明调控都失败了，却还坚持调控，我也无语了。

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中国正处于城市化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城市化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长，这是基本规律，你调控它干嘛。

房价上涨是由需求驱动，而非炒作，城市化导致需求爆发式增长，而土地资源的稀缺和垄断，必然让房屋价值上升。政府不断改善房屋周边的环境、配套、基础设施和公共服务，也必然增加房屋的附加值，买房相当于买城市股票。

房子是最好的投资品，其他投资会占用大量时间与精力，还要掌握相关的技术和知识，房子不用，持有时间越长反而获利更多，房子还有使用功能和租赁收入。

  有人说：“这个时机改善买新房那是‘真爱’——因为购房者要用自己珍贵的房票和最高八成的首付为每一个项目投上真实的一票。” 80%的自有资金购房不是炒房，属于改善性购房，政府应该鼓励而不是打压。

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根据北京市建委公布的数据，2017年10月北京新建住宅市场各区总成交额124.79亿元，环比9月上涨10%，成交面积19.66万平方米。成交均价63474元/平方米，环比9月价格上涨6000元/平方米，价格持续两月提升。

10月份，北京公寓豪宅（成交单价8万元/平方米以上）市场共实现成交160套，成交面积2.89万平方米，环比分别增加17%、14%，这一成交量也创造了近5个月新高。

从成交环线分布中可以看出，10月二、三环之间的公寓豪宅实现成交111套，占比高达近七成，而成交均价仅94788元/平方米，甚至出现了低于五、六环之间的成交均价的“倒挂”现象。

近两年北京豪宅、别墅交易量大幅攀升，北京新房进入豪宅化时代已成定局。新调控让北京别墅类产品获得空前机遇，别墅类产品逆势上涨。数据显示，从2006年北京开始网签后的10年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%。但从今年年初到现在，北京别墅销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。前10个月，千万级以上的别墅成交占比高达49%，已近市场半数，相比去年同期份额也上升了12%。

别墅客群的绝对高端化与小众化，却成快销品了。

别墅一般远离市中心，市中心最多建大平层，城市发展的大趋势是将更多资源导向外围区域；其次，随着生活水平提高，购买别墅的能力与住别墅意愿也随之提高，所以，一线城市离市中心20公里范围内别墅升值潜力巨大。未来需要的不是更多的房子，而是更好的房子，美国人一般都是住别墅，中国发展到一定时候也是如此。

2011年之前，北京别墅市场中独栋别墅占据主导，自2011年开始联排别墅成为市场主力，而从2015年开始叠拼别墅又占据主角，成为别墅市场的成交主力，2017年前10个月，叠拼别墅的成交占比高达52%，已超过市场半数。其实，性价比最高的还是联排别墅，联排别墅有天有地，上下前后都是你的，相对独立，而叠拼别墅就是复式楼。北方与南方喜好不同，笔者曾见过上海一个楼盘，联排别墅一个月不到全部卖光，而叠拼别墅销售半年还剩下一半没卖掉。

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高端市场与中低端市场本来就是不同的购房群体，井水不犯河水，高端市场是富人间的游戏，那怕房价再高与普通老百姓也没什么关系，你调控它干嘛。政府限价之后却让富人与权贵占尽了便宜。

穷人买不起房正常，再发达的国家也有人买不起房，买不起房就租房呗，或住在政府提供的保障房里，不管是公租房也好，共有产权房也罢，只要是满足他们的居住需求即可，而不能让他们动投资房产的念头。而高端市场本来就具有居住与投资双重属性，不要政府任何补贴，反而是政府重要税源来源，没必要打压它，就让它自然生长。

市场的逻辑是：资本拥有最大话语权，离资本越近、离财富就越近；风险和收益成正比，所以风险承担者拿走收益中的大部分。

那些现在买不起房的人，早干嘛去了？为什么不早点入手？为什么在楼市低迷时反而更不敢买？为什么又相信政府的调控从而一次次错失买入时机？既然怕承担风险，你也不要羡慕别人的收益。低风险偏好者一定赚不了大钱，你敢在楼市低迷的时候几百万几千万下注吗？你肯定没有这个胆量和风险承受能力，但冒险者敢，要么连本金都输了，要么本金翻倍，这是多么的刺激的游戏。本人就很享受这样的过程，而输赢乃兵家常事，不必以成败论英雄，这样的人生才精彩。

只要是不承担风险，仅出卖脑力或体力、拿薪水的工作，一定无法致富。

如果说农耕时代的晋阶方式是“佃农——自耕农——地主”；那么市场经济进阶方式就是“雇工——小老板——资本家”。

资本主义为什么能够取代农耕社会，因为资本主义鼓励冒险，并给予冒险家丰厚的回报；这些回报反过来激励更多人去冒险、去扩张、去勇于探索未知世界 —— 保守的农耕文明如何抵御这种进取的势头？

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融创孙宏斌直接表示“房地产的上半场还会持续5年、10年”。 本月20日摩根大通从发布的相关内容中表示“预计2018年全国销售量将回落6%，但由于城市人口增长、加上库存减少的支撑，平均售价将上升8%”，这种预测基本靠谱。现在叶檀之流看空房地产说明智商有问题。

万科郁亮最近表示“行业已经到了危机关头”，郁亮经常成为反向指标，房地产“白银时代”就是他在2013年提出来的，结果2后年房价迎来比黄金时代更猛烈的上涨。